南宁北迎来岁末土拍盛宴！三幅优质地块共计288亩，最高起拍价达3.5亿

年底开仓，武鸣地热！

继上周刚发布土地出让公告，南宁北南宁教育园区内广西医科大学武鸣校区西面114亩地块即将开拍的消息后，11月25日，武鸣标营新区两幅分别为86、87亩商住地块也发布出让公告，将于12月中旬出让。也就是说，12月份，南宁北武鸣区将推出3幅商住用地，总共达288亩，对于看好武鸣市场的开发商而言，本轮集中出让不失为不错的出手良机。

据悉，土地出让公告发布后，已有多个全国品牌房企陆续前往地块现场看地，南宁土地市场抢地大战或将在南宁北“打响”。

南宁北3地块集中“上架”

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武鸣区计划12月拍卖的3幅地块，分别位于南宁教育园区及标营新区，3地块面积总计288亩。

其中，将于12月13日拍卖的2019- 25-1地块占地114亩，地块位于南宁教育园区内，南宁市武鸣区纬1路和经3路西北地块（医科大学西面2019138地块），起始总价22000万元，起始单价193万元/亩，起始楼板价964元/㎡，地块分析详见南宁微楼市11月23日报道。（点击回顾→南宁北地热！教育园区114亩地块12月13日将开拍）

本期重点关注标营新区2019-26-1、2019-26-2地块。两幅地块仅一路之隔，均位于南宁市武鸣区兴武大道延长线，地块属性均为城镇住宅兼批发零售用地，且均需配建幼儿园，拍卖日期2019年12月18日上午10时。

其中，2019-26-1地块占地86.61亩，计容建面16.75万平方米，竞得人须在该地块配套建设9个班，建筑面积不小于3500平方米，用地面积不小于5000平方米的幼儿园，起始单价404万元/亩；起始楼面价2089元/㎡；起始总价35000万元。2019-26-2地块占地87.64亩，计容建面16.97万平方米，竞得人须在该地块幼儿园用地内设置12个班的幼儿园（精装房）。地块起始单价399万元/亩；起始楼面价2063元/㎡；起始总价35000万元。

本期公开出让地块具备竞买资格的竞买人达到3家以上（含3家）的，采用拍卖方式出让；如无人取得拍卖竞买资格或具备拍卖竞买资格不足3家的或拍卖无人应价的，转采用挂牌方式出让。具体公开出让方式将于2019年12月18日在拍卖会场现场确定。

地块区域分析

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地处标营新区兴武大道延长线

毗邻香山河及江滨公园

从地块位置上看，2019-26-1地块、2019-26-2地块同处于武鸣区标营新区北区，彼此南北向相邻。2019-26-1地块南临江滨北路东段（规划建设），其余三面为待建的规划道路；2019-26-2地块北临兴武大道延长线（在建），其余三面为待建的规划道路。

地块位置示意图

这两幅地块整体方正，均坐北朝南，地块西面为聚宝城、金源花苑等成熟小区，生活氛围浓郁，其中，2019-26-1地块与香山河及江滨公园一路之隔，2019-26-2地块距离香山河及江滨公园不足百米，南面景观视野优越。地块西面和西北面多为8层以内老旧小区、单位房，二三十层的新建商品房小区较少。

地块较为平整，已被征收苗木、果树、农田，容易清表

兴武大道东段延长线道路总长1211米，宽60米，双向6车道，采用沥青混凝土路面，该道路工程于2018年11月动工建设，建设工期为360天，计划在今年年底前实现竣工验收。兴武大道东段延长线通车后，不仅拉近老城区与新区住户的距离，而且对于缓解武鸣城区交通压力，拉动区域经济发展、吸引投资、促进城区建设具有重要的意义。

兴武大道西段实景图，宽敞主干道，尽显城市风貌

目前，武鸣正加快实施兴武大道延长线等标营新区北片区路网建设，完善新区服务功能，开发体育馆周边地块和兴武大道延长线地块，进一步扩大主城区建成区面积。兴武大道东段延长线片区规划建设集行政、商住、文化、服务和交通等为一体的区域中心。2019-26-1地块、2019-26-2地块，是新兴中心区域的首批地块，坐拥的生态景观资源，并且近享老城区和新区的双重生活配套。

交通出行方面，以香山大道、兴武大道、壮武路、江滨北路为主干道，可通达武鸣中心城区和标营新区。沿香山大道向北可行驶G210国道（包南线）、贵隆高速；沿香山大道向南，途径定罗路、南武大道，通往南宁中心城区安吉客运站路程约33公里，约1小时车程，目前已开通了115路公交车（武鸣汽车总站-安吉客运站）。武鸣区未来将加快建设南宁地铁2号线延长线轻轨和贵南高铁南宁北站，南宁北与市区中心城区之间的行程将被进一步缩短。

教育配套上，以武鸣区实验学校为龙头学校，城东小学、大同小学为成员的武鸣区实验学校教育集团。龙头学校将充分发挥引领和帮扶作用，各成员学校将在龙头学校先进理念指导下，优化学校管理，提高办学质量，打造特色品牌，促进教育质量整体提升。

医疗配套上，地块附近2公里内，涵盖了广西医科大学附属武鸣医院、武鸣区中医医院第二门诊部、南宁市武鸣区妇幼保健院多所甲等医院。

商业配套上，2019-26-1地块、2019-26-2地块项目本身建设较大体量商业，按照规划指标它们可建商业体量分别达2.85万㎡、5.20万㎡，或将为武鸣新添两座商业中心。地块对岸综合体康和城5万方体量的商业广场正在装修建设中，其风情商业街已投入使用。从地块沿兴武大道去往中心城区的恒宁购物中心，仅800余米。

康和城商业广场实景图

休闲配套上，地块西面的香山河江滨体育公园、江滨公园广场已成为武鸣住户休闲娱乐好去处。随着未来香山河北岸继续完善江滨公园建设、城区流域水环境综合治理PPP项目、“三河两岸”“三河两岸”污水直排口综合整治工程等，香山河两岸的生态资源与景观价值将得到进一步提升。

香山河北岸江滨公园一角实景图

行政配套和公共服务配套上，武鸣区政府、武鸣政务服务中心、大绣球广场、武鸣体育馆、武鸣汽车总站均在地块方圆1-2公里内。

地块对岸的标营新区南片区核心区已高楼林立、配套日渐完善

南宁教育园区广西医科大学西面114亩地块的地块分析，此前我们已推文做过详细分析，可点击→《南宁北地热！教育园区114亩地块12月13日将开拍》或文末相关链接继续阅读。

地块位处标营新区核心，周边楼盘主力价“6”、“7”字头

2019-26-1地块、2019-26-2地块地处标营新区，武鸣区现有在售楼盘主要集中在标营新区。目前，标营新区的各项市政配套已陆续跟上，标营新区逐渐成为武鸣楼市风向标。

地块周边多为已经交付的住宅小区，临近地块的聚宝城、金源花苑、福源小区等项目已交付有一定年限，目前在售的竞品项目主要共4个，与本次出让的两幅地仅隔香山河。

其中富鸣阳光城项目由两个地块组成，总占地136.6亩，总建面38.43万㎡，产品涵盖高层住宅、别墅、商住楼、商铺。其中一期已经售罄，目前在售二期117-150㎡3至5房户型，均价7200元/㎡。

今年7月19日，彰泰以2408元/㎡楼面价斩获武鸣标营新区70.58亩商住地，这是彰泰首次进驻南宁武鸣区，布局南宁的第9个项目，项目于11月初首推95-137平米2+1房至4房户型，毛坯发售，高层主力价6800-7500元/㎡。

金茂新城目前仅剩余少量房源，处于清盘阶段，在售价格在6800-7000元/㎡。金茂的另一个项目金茂学府地块于2018年5月拍出，现场吸引了金茂、福瑞、碧桂园、彰泰等23房企到场，最终由广西金茂以楼面价2724元/㎡竞得，成为武鸣区最高楼面价，项目占地26.33亩，计容总建面6.14万㎡，目前尚未发售，预计售价也将超7000元/㎡。

此外，万丰新新传奇占地114.6亩，总建面39.7万㎡，由13栋高层住宅、2栋三层商业以及6栋联排商业以及一栋商业幼儿园组成，目前在售户型有109/127㎡3房户型，均价6300元/㎡。

此外，周边临江的二手房的价格也在七千以上，其中康和城及金龙城二手房均价均在7300元/㎡以上。

地块市场分析

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武鸣区政务服务中心新址正式揭牌启用，“壮族三月三”歌圩开幕式在武鸣体育馆广场举办，新区路网建设和市政亮化工程推进，香山河两岸的江滨公园初现芳容，新建小区陆续交付……如今的标营新区正欣欣向荣建设发展中。

武鸣标营新区呈现出一片欣欣向荣的景象（拍摄于2019年11月22日）

近两年标营新区土地市场持续升温，品牌房企争相参拍新区地块，地价也已迈入“2”字头。2018年5月广西金茂以楼面价2724元/㎡竞得标营新区26亩地块（现在建“金茂学府”），2019年7月彰泰以楼面价2408元/㎡（现建“武鸣彰泰滨江学府”）。房价方面，标营新区已是武鸣置业高地之一，高层住宅毛坯房“6”字头，小高层住宅毛坯房则在“7”字头，个别项目个别楼层户型甚至破“8”。

目前武鸣楼市暂无新的调控政策，依旧执行2018年6月8日发布的《南宁市武鸣区2018年房地产市场调控实施方案》，加强商品住房销售价格监管，严防住房价格过快上涨，引导房地产开发企业理性定价。分析师在市调过程中了解到，个别楼盘尽管被批复的预售价“8”字头，但开发商根据市场行情以及客户接受度，适当调整价格、抓准销售节点，保障高效销售去化。

近年来，武鸣区深入实施“东拓西连、完善城北、重点向南”城市发展战略，与标营新区同时规划建设的还有定罗湖新区、红岭新区等，全长16公里的绕城大道全线贯通，形成了“一环四区”的城市规划格局。

武鸣区统计局数据显示，2019年1-9月份，武鸣城区本级固定资产投资同比增长11.5%。按投资分类看，房地产开发投资成为城区本级固定资产投资增长的主要拉动力，房地产开发投资同比增长33.9%，对城区本级固定资产投资增长贡献率为75.6%，拉动投资增长8.7个百分点。

聚焦武鸣楼市，标营新区、广西—东盟经济技术开发区南宁教育园区的房地产市场已成为房企大咖争相进驻区域，以及购房者置业热门区域。绿地、云星、山湖海、交投地产、雪松集团（君华置业）等品牌房企已布局教育园区市场；彰泰集团、万丰地产、富鸣集团、广西金茂已落子标营新区。克而瑞广西2019年10月市调数据显示，教育园区房地产市场商品住宅成交主力价5500-6800元/㎡，标营新区成交主力价在6300-7500元/㎡。

在2019年武鸣区城区政府报告中，提及聚焦服务业发展，积极培育消费热点。依托教育园区人口集聚优势，规划建设南宁北站、九个半岛中心商业区，加速形成高校消费新高地。引进国内一流房地产企业，开发建设兴武大道延长线和体育馆周边商业集聚区，打造武鸣地标性城市综合体。培育壮大标营新区楼宇经济，积极引进大型餐饮连锁企业、知名酒店入驻，辐射带动周边餐饮娱乐、健身休闲等产业快速发展。加大限上商贸企业的培植力度,引导新润发等30家商贸企业做大做强。

2019-26-1地块、2019-26-2地块位于兴武大道延长线片区，地块周边二手房参考价5500-6000元/㎡，普遍为老旧小区或单位房；而地块对岸多为新建小区，二手房多是已交房仅2-5年，成交价达6500-7000元/㎡。这两幅地块起拍价均在2000元/㎡以上，起拍总价均为3.5亿元，所占商业体量较大、生态资源与景观价值高，所建项目将是武鸣市场关注新焦点。

2019-25-1地块所在的南宁教育园东片区已有6所大学进驻，已开工建设5所；今年9月秋季学期，广西医科大学武鸣校区、南宁师范大学武鸣校区开始招生办学，加上广西安职院在校生及新生，预计今年入驻南宁教育园区武鸣东片区师生达2万人。此外，南宁教育园西片区已有广西民族大学、桂林理工大学博文管理学院、广西学前师范学院、广西国际商务职业技术学院、广西建设职业技术学院等11所院校入驻。

广西医科大学武鸣校区（拍摄于2019年11月8日）

随着教育园区高校逐步招生开学、市政工程配套设施、公共配套逐步完善，园区建设与城区、产业发展相结合，将进一步拓展城市空间，预计吸纳人口33万—37万人。2019-25-1地块与广西医科大学武鸣校区仅一路之隔，起始楼板价964元/㎡，起始总价2.2亿元，目前周边楼盘在售商品住宅主力价格区间5500-6800元/㎡，开发商品房有一定的利润空间。

【小结】

综上，武鸣区此次集中拍卖的3幅地块，均是位于武鸣重点发展片区，配套齐全、路网发达，均是当前置业热门区域。地块本身素质高、可开发规模体量较大，对竞拍申请的企业资金实力和运营经验有一定考验。随着武鸣撤县设区5年过渡期（2016—2020年）即将结束，武鸣城区也将迈入新的发展赛道。即将于12月13日拍卖教育园区114亩地块，以及12月18日拍卖的标营新区2幅80多亩滨江地块，也将是给品牌房企进驻武鸣市场的“敲门砖”。

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文章来源：CRIC广西；
地块信息来源各市武鸣区公共资源交易中心，相关图片来源见注释。

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